Transition vers les fonds immobiliers

Article publié dans Le Temps, le 16 décembre 2024

Biens Locatifs : Un Investissement Traditionnel

Les familles fortunées ont trouvé dans les immeubles de rendement un type de placement relativement peu risqué, une protection contre l’inflation, la maîtrise directe du bien et plus récemment, un rendement acceptable par rapport à ceux des obligations qui sont devenus dérisoires ces dernières années en Suisse. Pourtant il y a de quoi déchanter. Beaucoup de propriétaires constatent amèrement qu’ils ne peuvent tirer aucun revenu durable de leurs immeubles, les charges d’entretien et la fiscalité absorbant l’essentiel des loyers encaissés. À cela s’ajoute que la détention d’immeubles leur crée une charge de travail et des soucis et qu’ils n’ont pas forcément les compétences requises pour y faire face.

La baisse durable des rendements

Depuis environ trente ans, les rendements de l’immobilier suisse sont en baisse. Ce mouvement s’inscrit dans une tendance mondiale et séculaire lié à l’économie du savoir, une économie de plus en plus immatérielle où les opportunités d’investissement sont davantage dépendantes d’un savoir-faire particulier que de l’apport de capitaux. La transition vers l’économie du savoir explique en partie la baisse des taux d’intérêt à long terme en Suisse et parallèlement la chute des rendements de l’immobilier dans toutes les catégories de biens. Cette situation réduit l’attrait du placement immobilier car les encaissements de loyers couvrent de moins en moins les charges d’entretien. Ces dernières croissent par ailleurs en raison de l’adoption de normes multiples et des impératifs de la transition énergétique.

Les familles fortunées ont trouvé dans les immeubles de rendement un type de placement relativement peu risqué, une protection contre l’inflation, la maîtrise directe du bien et plus récemment, un rendement acceptable par rapport à ceux des obligations

Une fiscalité de plus en plus lourde

La fiscalité joue aussi un rôle majeur dans la perte d’attrait de l’immobilier. La baisse des rendements du capital alourdit mécaniquement l’impôt sur la fortune, calculé avec un taux fixe dans le temps. Mais ce n’est pas tout. Dans la mesure où un immeuble n’est par définition pas mobile, il constitue une cible fiscale favorite. En examinant la fiscalité suisse, on constate qu’il y a toute une panoplie d’impôts spécifiques à l’immobilier qui ne frappent pas les valeurs mobilières. Citons pour commencer les taxes foncières qui viennent s’ajouter à l’impôt sur la fortune, mais ne tiennent pas compte de l’éventuel endettement. Les droits de mutation alourdissent considérablement le coût des transactions par rapport à celle des valeurs mobilières. L’impôt sur les plus-values immobilières est prélevé alors que les plus-values mobilières sont exemptes d’impôts en Suisse. Enfin, le risque d’une qualification de « professionnel de l’immobilier » pour tout investisseur immobilier est beaucoup plus grand que pour un investisseur en valeurs mobilières.

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Un climat politique hostile

La Suisse attire chaque année des personnes talentueuses qui y trouvent des perspectives professionnelles attrayantes ainsi que des personnes fortunées. La croissance de la population qui en résulte entraîne une hausse des prix de l’immobilier et explique la pénurie chronique de logements car parallèlement les Suisses eux-mêmes résistent au bétonnage de leur pays. Cette situation met sous pression les classes plus modestes et crée un climat politique hostile à l’égard des « milieux immobiliers » largement exploité par les partis de gauche. L’Etat est appelé à intervenir et son action se déploie sur trois axes : une législation encadrant les loyers, une étatisation du parc immobilier, un alourdissement de la fiscalité immobilière. Pour les investisseurs, la situation est donc paradoxale : d’une part l’immobilier suisse est fondamentalement très intéressant, de l’autre l’action de l’Etat complique la donne.

L’opportunité offerte par les fonds immobiliers

Face à ces nombreuses difficultés évoquées jusqu’ici, de plus en plus de familles détentrices d’immeubles de rendement trouvent dans les fonds immobiliers une alternative appréciable. Les avantages des fonds immobiliers sont multiples. Tout d’abord l’investissement est flexible, il se fait en Bourse comme pour n’importe quelle action, ce qui permet d’investir n’importe quel montant, de l’augmenter ou de le réduire en tout temps. Cet avantage se retrouve lors de successions qui sont facilitées avec des parts de fonds immobiliers, tandis que la détention d’immeubles en direct complique souvent les discussions. En outre la gestion d’un fonds immobilier est faite à large échelle par des professionnels mieux outillés pour s’occuper du parc immobilier que ce soit d’un point de vue technique, juridique ou commercial. Enfin, l’investisseur est déchargé de tout souci de propriétaire, il reçoit les distributions de profit de la part du fonds, lesquels sont relativement réguliers du fait de l’effet de diversification obtenu par le grand nombre d’immeubles, ceux en restauration étant financés par le reste du portefeuille.

Les avantages des fonds immobiliers sont multiples. {…} l’investissement est flexible, il se fait en Bourse comme pour n’importe quelle action, ce qui permet d’investir n’importe quel montant, de l’augmenter ou de le réduire en tout temps. {…} la gestion d’un fonds immobilier est faite à large échelle par des professionnels mieux outillés pour s’occuper du parc immobilier que ce soit d’un point de vue technique, juridique ou commercial. Enfin, l’investisseur est déchargé de tout souci de propriétaire, il reçoit les distributions de profit de la part du fonds…

Une fiscalité attrayante et peu connue

Les fonds immobiliers offrent un traitement fiscal peu connu en Suisse. De par le droit fédéral, lorsque le fonds immobilier détient ses immeubles en propriété directe, le fonds paie à la fois les impôts sur le revenu et ceux sur la fortune pour le compte de l’investisseur. Pour ce dernier cela a deux conséquences : premièrement le montant investi dans le fonds n’est pas additionné à sa fortune imposable, deuxièmement les distributions du fonds ne sont pas imposables. Il convient de préciser que le barème d’impôt appliqué au fonds est hybride, pour l’impôt sur le revenu le fonds paie des impôts équivalents à ceux d’une société anonyme – c’est-à-dire beaucoup plus faible qu’une personne physique – et l’impôts sur la fortune à un niveau comparable à une personne physique. En pratique, cependant, les immeubles bénéficient souvent d’évaluations anciennes modestes par rapport à leurs valeurs vénales actuelles.

Une transition en marche

Pour toutes ces raisons, nous observons de plus en plus des familles vendant leurs immeubles de rendement ou les échangeant contre des parts de fonds immobiliers. Ces derniers offrent comme nous l’avons dit les avantages essentiels du placement immobilier sans les inconvénients que le monde d’aujourd’hui a apportés. C’est pourquoi Dominicé & Co s’inscrit dans cette évolution et conseille de nombreuses familles détentrices d’immobilier.

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